Conflit VEFA
3 Actions à mener pour régler votre problème
rédigé par un avocat en VEFA.
ou Avez vous besoin d’un expert VEFA ?
Sommaire
Retard Vefa ? C’est fréquent en VEFA et si vous avez acheté un appartement en VEFA ou sur plan , vous savez que les choses ne se passent pas aussi bien que prévu. Fréquemment, on peut avoir du retard, des malfaçons, des non-conformités.
Notre accompagnement démarre dès, si vous le souhaitez, la signature du contrat de réservation qui précède l’acte authentique de vente dans lequel l’ensemble des éléments sont mentionnés :
– description du bien
– prix de vente,
– date prévisionnelle de livraison,
– causes légitimes de suspension,
– diverses garanties (garanties de parfait achèvement, garantie biennale, garantie décennale)
– la garantie financière d’achèvement, laquelle prend fin à l’achèvement de l’immeuble : La GFA ne peut plus être actionnée après que l’immeuble ait été achevé au sens de l’article R 261-1 du CCH.
Le retard en VEFA ou sur plan est fréquent.
Les frais que l’acquéreur doit supporter sont multiples (appartement à louer, double peine : crédit + loyer, vente résident principale et à la vue du retard, location vite trouée, impact psychologique, frais de garde meuble , …).
Il faut dans ce cas demander des dommages et intérêts.
Lisez un cas réel en VEFA traité par Me Zakine
Extrait : « « Il n’y a aucune communication. Le promoteur ne répond ni à mes mails ni à mes courriers de mise en demeure ». « De toutes manières, j’ai relu le contrat et le promoteur se trouve dans son bon droit. Il existe une clause qui lui permet de justifier son retard ». sont les phrases classiques que j’entends le plus de la part du promoteur et des clients.
Sur certaines ventes en état de futur d’achèvement, la date de livraison est purement anecdotique. Quand le promoteur ne prévoit pas de visite de pré livraison, que la date de visite des cloisons est décalée, que les cas de force majeur sont invoqués pour justifier des délais, ou qu’est cité le code de la construction, cela sent mauvais pour l’éxécution du contrat VEFA.
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Si les acquéreurs subissent des retards de livraison en VEFA, ces derniers ont tout intérêt à engager des échanges avec le promoteur pour connaître les causes de ce retard et faire pression sur lui afin que ce dernier comprenne qu’il ne peut leur faire supporter des reports incessants en tout impunité.
Les échanges peuvent être réalisés par courriels mais le courrier de mise en demeure le plus formel, celui qui précèdera une action en justice et celui par lequel l’acquéreur entendra mettre en exergue son exaspération face à la situation devra être adressé par courrier recommandé avec accusé réception.
Une fois l’acte de vente signé, il arrive que les retards soient énormes et que vous réfléchissiez à demander l’indemnisation des préjudices subis.
Ce retard peut avoir été caché par le promoteur et l’acquéreur s’en aperçoit lorsqu’il est déjà déploré une nouvelle date prévisionnelle de livraison entre la signature du contrat de livraison et la signature de l’acte authentique de vente.
Le contrat de Vefa est obligatoirement assorti d’une garantie financière d’achèvement ou de remboursement, qui peut être mise en œuvre par l’acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur.
La défaillance du promoteur est caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble (CCH art. L 261-10-1).
Cette garantie financière d’achèvement est également présente dans le cadre des contrats de construction de maison individuelle (CCMI).
Précisons que depuis le 1er juillet 2016, un exemplaire de l’attestation d’achèvement nécessaire à la libération du garant doit être remis au notaire (CCH art. R 261-24, al. 2 issu du décret 2016-359 du 25-3-2016 art. 7).
Ces précisions textuelles peuvent alors poser la question de savoir pourquoi les Notaires ainsi que le garant n’ont pas davantage impliqués dans L’AFFAIRE APOLLONIA qui a contribué à la ruine de tant d’acquéreurs. Pour rappel, cette affaire est toujours en cours.
Il est parfois possible de demander des indemnités au promoteur de votre VEFA ( vente en état de futur état d’achèvement). Il faut les demander dans les règles et de façon précise.
1 – Faire un Courrier de Mise en Demeure
Il faut acter par une mise en demeure pour demander des indemnités de retards de livraison. La mise en demeure est la première étape dans une vente en état de futur achèvement. Se référer aux documents contractuels (contrat de réservation est le relire est une chose aussi importante ). De plus, il faut faire constater tout retard par huissier de justice pour un retard livraison appartement neuf. Il faut encore savoir quoi lui demander. Se faire accompagner par un avocat spécialisé VEFA est important.
Comme son nom l’indique l’acquéreur ou son Avocat vont mettre en demeure l’acquéreur de produire de documents et de confirmer la nouvelle date prévisionnelle de livraison ou d’en fournir une nouvelle (en cas de report mais non suivi de la délivrance d’une nouvelle date prévisionnelle de livraison).
Au moment de la date prévisionnelle de livraison en cas de retard, il vous faudra envoyer un courrier de mise en demeure en recommandé en A.R.
Ce courrier est le premier pas dans une procédure de demande d’indemnités.
Ce courrier bien que d’apparence simple, peut être rédigé par vous même, ou plus de sécurité, par un conseil habitué du VEFA (compter entre 300 € et 700 € en fonction de la complexité ).
Ce courrier de mise en demeure en VEFA est la première étape dans le cadre d’une procédure pour demander des indemnités de retard.
Aussi, à défaut de réponse du promoteur, l’affaire est portée en justice.
Cela sera aussi un indicateur pour vous. Si aucune réponse n’intervient dans les 6 semaines en moyenne de la part du promoteur, il faudra considérer que les échanges vont être difficiles pour obtenir une négociation.
Dans ce cas, l’appui d’un avocat et le démarrage d’une procédure pour demander des indemnités de retard est vivement conseillé.
Lancer une procédure est un moyen d’obtenir une négociation.
2 – Faire constater par huissier
Faut faire constater tout retard par huissier de justice. Il faut encore savoir quoi lui demander. En effet, les huissiers sont les seuls à pouvoir constater matériellement le retard.
Le dossier ainsi monté sera ajouté au préjudice subi du au décalage du délai de livraison.
L’achat en vefa est donc très bien mais il faut savoir être rigoureux : relire son acte de vente et le connaître, relire son contrat de vente et reprendre les délais de livraison du logement et les dates de livraison prévue au fur et à mesure de la construction.
Maitriser la connaissance de son contrat de vente et les clauses est important pour demander des pénalités de retard.
3. Prendre contact avec un expert VEFA , qui pratique quotidiennement pour avoir de l’aide !
Un expert en VEFA, cela n’existe pas ! Tout simplement car le vefa ce n’est pas une spécialisté mais un contrat qui se rédige entre le pomoter Prendre contact avec un avocat VEFA est une chose importante.
Une simple consultation d’une heure permet de savoir où vous en êtes, quelles seraient vos options (casser la vente (résolution de la vente), demander des dédommagements, des dommages et intérêts. Le cout de cette première consultation est de 120 € chez Maître Zakine.
En effet, en cas de retard (retard livraison appartement neuf,
un constructeur doit verser une pénalité pour retard de livraison, proportionnelle à la durée du retard, dès lors que ce retard est supérieur à 30 jours.
Cependant, le promoteur n’est pas contraint d’insérer une clause portant sur les pénalités de retard.
Les pénalités correspondant à la somme de 1/3000e du prix du logement neuf par jour de retard constaté n’est applicable que pour les contrats de construction de maison individuelle (CCMI) et non pour les VEFA.
Dès lors, un accompagnement est nécessaire pour connaître quelle est la meilleure voie à suivre pour obtenir une indemnisation en cas de retard de livraison en VEFA.
Ces derniers se calculent d’une certaine façon. Maître Zakine se tient à votre disposition sur son calendrier en ligne ou par téléphone pour vous aider dans votre acquisition.
Me zakine analyse les différents documents qui vous ont été fournis et accompagne le client, pour adopter avec lui, la meilleure stratégie.
Maître Zakine est avocat en VEFA et en CCMI
Elle consulte et travaille sur toute la France.
(visio, signature électronique, payement en ligne )
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Le Cabinet s’adapte aux emplois du temps des personnes actives.
Maître Zakine, Docteur en Droit, avocat, est dans les retards en VEFA (covid ou non) .
Le Cabinet d’avocat a une expertise dans les actions de retard VEFA.
Notre nouveau texte en 4 points :
I/ Quand peut-on parler de retard de livraison vefa ?
II/ Que faire en cas de retard en VEFA ?
III / Quel article de Loi concerne le retard livraison VEFA ?
IV/ Solliciter la résolution du contrat de vente au lieu d’une compensation sous forme de dommages et intérêts ?
Un problème de VEFA ?
Maitre Zakine, avocat, Docteur en Droit est un avocat pratiquant la VEFA au quotidien.
Sa pratique régulière du droit de la construction appliquée au VEFA et au CCMI vous aidera dans vos démarches.
Contactez la pour une première consultation.